Belangrijk voor eigenaars van buitenlands vastgoed

Alle alarmerende krantenkoppen ten spijt, hoeven we niet echt wakker te liggen van de gewijzigde personenbelasting op in het buitenland gelegen vastgoed. Waar we in het voorjaar nog vreesden voor de belastbaarheid van de werkelijke huuropbrengsten (in plaats van de veel lagere belastbare basis in functie van het kadastrale inkomen), is de nieuwe regeling niet zo’n aardverschuiving gebleken – de regering koos ervoor het buitenlandse vastgoed op eenzelfde manier te behandelen als het Belgisch vastgoed.

Waar gaat het juist over?

De Belgische overheid werd in het verleden meermaals door het Europees Hof veroordeeld omdat het buitenlands vastgoed in de personenbelasting taxeert op basis van een normale huurwaarde. Belgisch vastgoed daarentegen wordt getaxeerd via een forfaitaire berekening op basis van het (lage) kadastrale inkomen. Hierdoor werden mensen met vastgoed in het buitenland fiscaal gestraft ten overstaan van mensen met vastgoed in België. Het Europees vond (terecht) dat dit een inbreuk vormde op het vrije verkeer van kapitaal (waar in Europa je je geld investeert zou binnen Europa fiscaal neutraal moeten zijn).

Niet zo lang geleden kwam na diverse veroordelingen vanuit de Europese Commissie de verplichting de wet aan te passen – bij straffe van boete. Hierdoor schoten nogal wat Belgische fiscalisten in paniek… zou een oplossing er kunnen in bestaan het Belgische vastgoed op een even zware wijze te belasten als het buitenlandse? Een oplossing in voordeel van de schatkist dus?

Gelukkig heeft de regering ingezien dat dergelijke voortvarende oplossing een ware aardbeving op de huurmarkt zou veroorzaken, en koos ze voor de veel  neutralere en minder ingrijpende oplossing van het verlagen van de belastbare basis voor buitenlands vastgoed.

Wat verandert er?

Buitenlands vastgoed zal voortaan ook een kadastraal inkomen toegekend krijgen. Kort door de bocht wordt dat fictief inkomen berekend als 5,3% (vaste factor) van 15,036% (factor die jaarlijks wijzigt) van de actuele normale verkoopwaarde.

Buitenlands kadastraal inkomen = actuele verkoopwaarde x 15,036% (2020) x 5,3%

Dit fictieve inkomen zal moeten aangegeven worden in personenbelasting, waarop dan dezelfde forfaitaire berekening als het Belgische kadastraal inkomen op wordt toegepast.

Aangifteplicht en belangrijke adder

Mensen die reeds vroeger een buitenlands vastgoed aangeven, zullen door de administratie uitgenodigd worden om de nodige gegevens te verschaffen.

Wat echter bij nieuw aangekocht vastgoed, of als u geen dergelijke uitnodiging ontvangt? We onthouden ons bovendien van alle commentaar over wat een normale verkoopwaarde inhoudt!

De wet zegt dat bij wijzigingen of nieuw vastgoed u zelf(!) binnen de 4 maand de fiscus moet verwittigen van deze aankoop! Bij gebreke daaraan riskeert u boeten tussen 250 en 3.000 euro. Daar zit meteen de adder! Weet dat bij aankoop of grote verbouwingen in het buitenland u voortaan ook verplichtingen heeft t.o.v. de Belgische fiscus. Ter herinnering, deze notificatieplicht bij ingebruikneming van een nieuw gebouw of grote wijzigingen geldt ook voor gewoon Belgisch vastgoed (termijn is daar 30 dagen), en wordt in de praktijk zeer vaak uit het oog verloren. Ook hiervoor zullen voortaan hogere boetes gelden. Of hoe de fiscaalvriendelijke oplossing alsnog een steentje voor de schatkist kan bijbrengen…

En wat is het financiële plaatje?

Allicht zal de financiële weerslag niet zo groot zijn. Op basis van de vele veroordelingen in het verleden stemde de fiscus immers zelf reeds in met ‘bijzondere berekeningswijzen’ voor het buitenlands vastgoed-inkomen. Zo waren er voor Nederland, Frankrijk, Spanje en Italië al forfaitaire berekeningen die een veel lagere belastbare basis gaven dat de gevraagde ‘huurwaarde’. Een samenvatting van deze regels kan u in dit artikel uit De Tijd terugvinden.

Te onthouden:

• Nieuwe aangifteplicht voor buitenlands vastgoed: binnen de 4 maanden na aankoop of grote verbouwing dient u de Belgische fiscus (in casu het kadaster) hiervan op de hoogte te brengen
• Gaf u reeds buitenlands vastgoed aan in 2020, dan mag u wachten op de uitnodiging van het kadaster in 2021. Heeft u deze evenwel eind 2021 niet ontvangen, neemt u best wel zelf contact op
• De reeds bestaande aangifteplicht voor ingebruikname van nieuwe gebouwen of de voltooiing van grote verbouwingen van Belgisch vastgoed zal voortaan strenger nagekeken en beboet worden. Hier heeft u maar 30 dagen tijd!